همشهری آنلاین-خدیجه نوروزی: یکی از دغدغه های تعداد زیادی از خانوارها در کشور تامین مسکن و پرداخت هزینه‌های مربوط به خریدو یا اجاره مسکن است و این دغدغه هر روز با انتشار اخبار گرانی ها بیشتر می شود. با توجه به اخبار پرداخت یارانه نقدی و اصلاح اقتصادی باید دید بازار مسکن چه واکنش هایی از خود نشان خواهد داد.حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص تاثیر اصلاح اقتصادی بر وضعیت مسکن در دو بخش خرید و فروش و اجاره بها با همشهری آنلاین گفت و گو می کند:
پرداخت نقدی یارانه ها چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟
قیمت مسکن در مجموع رشد نامتعارفی در سال های گذشته داشته است اما از آنجا که مسکن یک بازار مقاومی است،تاثیرپذیری و تاثیرگذاری اش مثل بازار طلا و ارز و کالاهای مصرفی خیلی زود نیست. بازار مسکن بسیار دیر تاثیر می پذیرد یعنی روند رکودی و نزولی اش بسیار زمان بر است البته برعکس این موضوع هم صادق است یعنی فارغ شدن از رکود یا پایین آمدن از آن بسیار زمان بر است. لذا اتفاقاتی که در حوزه یارانه ها و گرانی های اخیر به وقوع پیوسته فعلا تاثیر آنچنانی در قیمت مسکن نداشته است.
چرا چنین نظری دارید؟
به دو دلیل؛اول اینکه بازار مسکن همانطور که گفتم بازار مقاومی است، دلیل دوم به این خاطر است که رشد مسکن در سال گذشته آنقدر بالا بوده که هنوز قیمت سال 1400 در حوزه خرید و فروش دارای حباب است یعنی هنوز به قیمت واقعی خودش نرسیده و باید حباب آن شکسته شود. لذا اینکه متصور باشیم بازار مسکن رشد مضاعف مجددی را در شرایط فعلی تجربه خواهد کرد اینطور نیست چرا فعلا چنین کششی در حوزه خرید و فروش وجود ندارد. وضعیت بازار به نحوی است که فروشندگان واقعی ملک خود را به همان قیمت های سال 1400 که قیمت های بسیار بالایی است، عرضه می کنند.
پس افزایش قیمت های حبابی اخیر در بازار مسکن که شاهد هستیم از سوی چه کسانی است؟
بیشتر از سوی سوداگرانی است که تصمیم به فروش ندارند. این افراد حتی با قیمت های بالاتر از قیمت پیشنهادی خود نیز حاضر به فروش املاک خود نیستند و صرفا با اهداف سوداگرانه و سودجویانه نرخ شکنی می کنند. در واقعیت برای نرخ هایی که این سوداگران می گذارند خریداری وجود ندارد.
چه اهدافی به دنبال چنین سوداگری هاست؟
هدف فروشندگان غیر واقعی این است که ارزش افزوده کاذب یا حباب برای واحدهای خود ایجاد کنند و گرانی های کاذب را در بازار مسکن دامن بزنند.
اما این اقدام سوداگران موجب می شود تا به مرور فروشندگان واقعی هم چنین راهی را در پیش بگیرند؟
بالابردن غیرواقعی ملک از سوی فروشندگان واقعی برایشان سودی به دنبال نخواهد داشت چرا که با این کار نخواهند توانست ملک شان را به فروش برسانند.
به نظرتان که گرانی ها تا چه اندازه روی قیمت اجاره بها اثرگذار خواهد بود؟
افزایش قیمت مسکن، تورم عمومی و افزایش قیمت اقلام و کاهالای مصرفی روی قیمت اجاره بها تاثیرگذار است و آن را افزایش می دهد. چرا که بخشی از موجران ما اجاره دار حرفه ای نیستند، یک یا دو ملک دارند که اجاره داده اند و از گرفتن اجاره بها ارتزاق می کنند و درآمد دیگری ندارند. لذا این مالکان قیمت اجاره بهای دریافتی شان را قیمت کرایه ها و خوراک و پوشاک و ... مقایسه می کنند. اما با همه این اثرگذاری ها معتقدم رشد سقف اجاره بها در شرایط کنونی زیر تورم است.
حباب قیمت های مسکن از سوی سودگران تا چه میزان روی اجاره بها تاثیر می گذارد؟
دو عامل در تعیین اجاره بها اثرگذار است. یکی ازعوامل ارزش واقعی ملک است و دیگری قدرت پرداخت مردم است. به عنوان یک آپارتمان 100 متری در مناطق میانی شهر تهران با متری 32 میلیون تومان 3 میلیارد و 200 میلیون تومان ارزش گذاری می شود که سود ماهانه این مبلغ حدود 50 تا 60 میلیون تومان است. اما هیچ مستاجری توانایی پرداخت چنین اجاره ای را با توجه به ارزش ملک ندارد. در خوشبینانه ترین حالت چنین آپارتمان 600 تا 700 میلیون تومان رهن داده می شود. یا اجاره بهای آن حداکثر به مبلغ 7 تا 8 میلیون تومان با 100 میلیون ودیعه خواهد بود. در واقع مالک تنها به این موضوع دلخوش است که ملکش تبدیل به سرمایه پایدار شده است که سال به سال برایش سودآوری دارد. مسکن در ایران کالا نیست و سرمایه تلقی می شود. قیمت ملک در افزایش قیمت اجاره بها تاثیرگذار است اما توازنی بین ارزش ملک و اجاره بها وجود ندارد. چرا که باید بازار بین بازار عرضه و تقاضا توازنی وجود داشته باشد.
آیا باید دوباره شاهد افزایش قیمت های نجومی مسکن که در سال 1400 شاهد بودیم، باشیم؟
قطعا انتشار اخبار گرانی به گرانی ها دامن می زند و بی تاثیرنیست. اما بازار مخاطبان واقعی هم ظرفیت هایی دارد. به عنوان مثال کسی که در مناطق میانی تهران خانه ای اجاره کرده کارمند عالی رتبه یک اداره ای است که ماهانه حدود 15 میلیون تومان حقوق می گیرد که در سال تغییری ندارد. یعنی هر چقدر که اخبار بخواهند به سوداگری ها دامن بزنند خیلی نمی توانند آنچنانی تاثیرگذار باشند.
اما با وضع موجود قطعا شاهد تشدید جابجایی بین دهک های متوسط و ضعیف خواهیم بود؟
این اتفاق رخ داده اما قاعدتا وضعیت افرادی که ضعیف تر هستند و جزو دهک های پایین جامعه هستند بدتر خواهد شد و در تامین منابع مالی در پرداخت اجاره بها دچار مشکل خواهند شد. دولت وظیفه دارد تسهیلات بانکی بدون کارمزد و بدون بروکراسی اداری برای بهبود وضعیت مستاجران در اختیارشان قرار دهد و آنها را در شرایط استانداردی نگه دارد.
نظر شما